D. Juan Blasco
Concejal de Urbanismo, Infraestructuras Públicas y Vivienda
Ayuntamiento de Las Rozas de Madrid
Marta Guillén Carbonero
Asociación de vecinos VPPA-OC “El Montecillo”
Las Rozas de Madrid
CP: 28231
Las Rozas de Madrid, 5 de septiembre de 2011
Estimado D. Juan Blasco:
Nos ponemos en contacto con usted para informarle de la situación en la que estamos inmersos los vecinos adjudicatarios de las 400 viviendas municipales de Protección Pública en régimen de Alquiler con Opción a Compra de “El Montecillo”, adjudicadas a 400 jóvenes de su municipio hace ahora un año, en relación a los problemas que estamos teniendo con la empresa FERROCARRIL, encargada de la gestión de esta promoción de viviendas y la situación de indefensión en la que nos encontramos.
En relación con el contrato que en su día firmamos, ya de por sí abusivo y en el que no se nos ha proporcionado información que es legalmente obligatoria (como son los coeficientes de participación de cada vivienda en los gastos de comunidad o el texto refundido completo de la Ley General de Defensa de los Consumidores), exponemos una serie de irregularidades que estamos sufriendo durante el año que llevamos viviendo en dichos pisos, traducidos en INCUMPLIMIENTOS LEGALES:
queremos denunciar la gestión de las viviendas por parte de la empresa Ferrocarril, que contraviene la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), las Ordenanzas Municipales del Ayuntamiento de Las Rozas, así como en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios.
A continuación le damos un informe de dichas irregularidades:
1. Negativa a realizar reparaciones en las viviendas
A día de hoy, pasado un año de la entrega de llaves, muchos de los vecinos todavía seguimos esperando a que sean subsanados los desperfectos que encontramos en las viviendas y comunicamos a la empresa cuando entramos a vivir. Pese a esto, el día 4 de Agosto, Ferrocarril por medio de una circular colgada en los ascensores (ANEXO 1) anuncia que en adelante no se va a hacer cargo de ningún desperfecto de las viviendas, ni de los ya notificados ni de los futuros que se pudieran producir, incumpliendo así la LAU en su Artículo 21.1:
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
2. Incumplimiento de la ordenanza municipal de alumbrado exterior
Las zonas comunes que se encuentran en el interior del recinto cuentan con una serie de circuitos eléctricos, con dos tipos diferentes de luminarias (farolas y balizas) que harían posible la regulación del nivel luminoso exigida por la Ordenanza Municipal.
Las luminarias utilizadas para dar luz a estas zonas comunes son unas farolas que no cuentan con ningún sistema que limite los flujos hemisféricos superiores, incumpliendo así la Ordenanza Municipal de Alumbrado en su Artículo 6:
ARTÍCULO 6
Limitaciones del Flujo Hemisférico Superior
Considerando que el flujo hemisférico superior instalado FHSinst%, se define como la proporción en % del flujo de una luminaria que se emite sobre el plano horizontal respecto al flujo total saliente de la luminaria, cuando la misma está montada en su posición de instalación, las luminarias a implantar en cada zona en que se ha clasificado el término municipal deberán ser tales, que el flujo hemisférico superior instalado FHSinst% no supere los límites establecidos.
Además, se aplica constantemente la iluminación con las farolas, siendo esta muy superior a los valores legales (ANEXO 02), debido a una deficiencia en la instalación eléctrica que ocasiona el apagado de determinadas luminarias en días de lluvia, deficiencia que venimos reclamando subsane la empresa correspondiente desde el momento en el que entramos a vivir en los pisos, hace un año. Somos conscientes de que la omisión de proceder a la reparación de dichas instalaciones se considera como una infracción MUY GRAVE según el Artículo 25 de dicha ordenanza.
3. Irregularidades en el cobro del alquiler y en la presumible subida de los gastos de la Comunidad
Desde Ferrocarril no se nos facilitan recibos mensuales de los pagos que realizamos, y cuando se les han requerido nos remiten al documento que nos entrega el banco como documento acreditativo del pago (ANEXO 03), incumpliendo así la ley de arrendamientos en su Artículo 17.4.
Artículo 17. Determinación de la renta.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
En el mes de Agosto, a los inquilinos que cumplimos un año de contrato en el mes de Julio de 2011, se nos carga a cuenta, sin previo aviso y sin notificación previa, la renta mensual con un aumento entorno al 10% sobre el precio anterior, incumpliendo así la ley de arrendamientos en su Artículo 18.1 y
18.3:Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Algunos vecinos nos comunicamos personalmente por e-mail con Ferrocarril pidiendo una aclaración; ante lo que se nos responde que la subida se debe a la actualización anual de la renta, en función de la variación del IPC, co0rrespondiente al mes de agosto, y al cobro de dicha subida del mes anterior (julio) con carácter retroactivo.
Una vez realizados los cálculos correspondientes advertimos que no sólo nos han cargado la actualización de la renta sin notificación previa y se nos ha cobrado la subida del mes anterior con carácter retroactivo, contraviniendo así lo que establece la ley de arrendamientos urbanos, sino que, además el porcentaje de subida aplicado es más del doble de 3,2 % (la variación del IPC correspondiente al mes de junio), que según establece nuestro contrato, es la cantidad máxima en la que la renta puede ser actualizada anualmente.
Durante este periodo de confusión, algunos vecinos nos ponemos en comunicación con ellos para preguntar si va a haber una subida de los gastos de Comunidad a lo que no responden que no se va aplicar dicha subida este año.(ANEXO 4)
En contradicción con esta información, el 18 de Agosto anuncian a todos los vecinos por medio de una nota informativa colgada en el ascensor (ANEXO 05), que se va a producir un subida en los gastos de Comunidad el próximo mes de Septiembre por valor del 3.2% (IPC)
Tras esto, el 29 de Agosto, cuelgan una nueva nota en el ascensor (ANEXO 06), que contradice de nuevo la información anterior, indicando que la subida de los gastos de Comunidad será finalmente de un 7,2% a partir del próximo mes de Septiembre, lo que supone un aumento superior al permitido por ley, reflejado en la ley de arrendamientos en su Artículo 20.2.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
Como consecuencia de esta situación de indefensión en la que nos encontramos los adjudicatarios, algunos vecinos han optado por devolver los recibos a la espera de una contestación por parte de esta empresa, otros han optado por consignar judicialmente los pagos y otros se están planteando la posibilidad de abandonar las viviendas.
4. Falta de transparencia en la gestión y mantenimiento deficiente de la Comunidad de vecinos
La gestión de la Comunidad por parte de Ferrocarril se está realizando con una absoluta falta de transparencia. Se les ha requerido en numerosas ocasiones el Presupuesto Anual de los Gastos de la Comunidad y un balance de gastos de fin de ejercicio, ningunos de los cuales se nos ha facilitado. Por lo que consideramos especialmente abusivo su pretensión de subirnos la cantidad que pagamos en concepto de gastos de Comunidad, en una cantidad que supera el máximo legal, sin que nos hayan rendido cuentas previamente de cuáles son los gastos reales que justifican dicha subida.
A esto hay que añadir que el mantenimiento de la Comunidad de vecinos es deficiente, y que nos encontramos con problemas como encharcamientos en el césped, mohos y óxidos en el vaso de la piscina, inundaciones en la sala de la depuradora, inundaciones sin subsanar en garajes y trasteros, farolas rotas sin reparar, adoquines levantados… (ANEXO 07)
Algunos vecinos han solicitado a la empresa tener acceso al Libro del Edificio para revisar las reparaciones que supuestamente están siendo realizadas a cargo de las empresas constructora y/o promotora, acceso que no les ha sido concedido en varias ocasiones. Además, queremos resaltar que a la cantidad que nos cobran en concepto de gastos de Comunidad se le está aplicando un 8% de IVA, al igual que al resto de conceptos que conforman los gastos de la renta mensual.
Para finalizar este punto queremos advertir que:
- Los avisos que se cuelgan en los ascensores en forma de cartel no tienen valor legal como informe hacia los inquilinos,
- y que su información induce a engaño, por lo que están tipificados como constitutivos de infracción al contener información en contra de la ley (negativa a reparar desperfectos ya notificados, subida del IPC superior a la permitida, cobro del IPC sin notificación previa, anuncio de subida de los gastos de Comunidad sin haber justificado el ejercicio 2010-2011, negativa a mostrar el libro del edificio…)
Muchos de nosotros optamos por estas viviendas frente a otras de promoción libre gracias a las garantías y el precio más accesible que nos ofrecía una Promoción Pública, publicitada y puesta en marcha por nuestro Ayuntamiento junto con la Comunidad de Madrid en el año 2006, en el que anunciaban que la renta sería de 515€ mensuales durante 7 años, y un precio cerrado de compra de 139.000€, lo que suponía un ahorro de más del 50% respecto al precio del mercado libre.
Desgraciadamente, la situación con la que nos encontramos en la entrega de las viviendas ha sido totalmente distinta: una renta de algo más de 700€ mensuales que, en contra de la tendencia general de la vivienda libre, no va a dejar de subir en los próximos siete años, y un precio de compra de unos 220.000€, un 60% más caro que el inicialmente prometido y similar a los precios de mercado libre actuales.
Todo esto en un contexto de CRISIS ECONÓMICA con un índice de paro juvenil del 40%, con una empresa FERROCARRIL encargada de la gestión de los pisos que se dirige a sus inquilinos sin ningún tipo de respeto y haciendo caso omiso de las leyes que nos amparan, y un AYUNTAMIENTO que no tiene ningún control sobre las actuaciones que se están realizando en estos pisos, construidos sobre sus terrenos y adjudicados a 400 jóvenes de su localidad.
Por todo lo expuesto, SOLICITAMOS:
Que con la urgencia que el asunto requiere el Ayuntamiento tome la medidas oportunas para resolver las incidencias que manifestamos en este escrito, ya que estas viviendas fueron una iniciativa municipal del Ayuntamiento de Las Rozas y su objetivo fue facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes roceños; entendemos que el hecho de que su gestión haya sido encomendada a una empresa privada no exime la responsabilidad del Ayuntamiento de Las Rozas de ejercer una labor de vigilancia respecto a su gestión.
Muchas gracias de antemano.
Un cordial saludo.
Fdo.
Marta Guillén Carbonero
En representación de la Asociación de Vecinos del Montecillo.
